Сдача коммерческой недвижимости в аренду приносит доход, но требует уплаты налогов. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, нужно знать несколько законных способов.
Выбор системы налогообложения
Первое, на что стоит обратить внимание — выбор налогового режима. Если владелец недвижимости — юридическое лицо, у него есть несколько вариантов.
Общая система налогообложения (ОСНО) предполагает уплату налога на прибыль — 20% от разницы между доходами и расходами. Вариант выгоден тем, кто может списать значительную часть расходов: коммунальные платежи, амортизацию, ремонт и обслуживание здания.
Упрощённая система налогообложения (УСН) позволяет платить либо 6% от дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами. Второй вариант подходит тем, кто несёт высокие расходы.
Патентная система применяется только для ИП, поэтому для юридических лиц этот способ недоступен.
Если арендодатель сдаёт имущество в субаренду, нужно учитывать дополнительные требования. Например, при ОСНО он обязан платить НДС 20%. На УСН и патенте НДС не уплачивается, но в некоторых случаях его приходится включать в цену аренды.
Уменьшение налога за счёт расходов
На ОСНО и УСН (15%) налог считается с разницы между доходами и расходами. Чтобы снизить сумму, можно учесть траты на:
- Ремонт и обслуживание здания.
- Коммунальные услуги, если они включены в арендную плату.
- Охрану и уборку помещений.
- Страхование недвижимости — это не только обязательное требование в некоторых случаях, но и способ уменьшить налоги. Полис защищает имущество от повреждений и помогает избежать неожиданных расходов, которые могут нарушить бюджет. Подробнее говорится по ссылке.
Расходы должны быть подтверждены договорами и платёжными документами. Если в них нет ошибок, налоговая не предъявит претензий.
Договор аренды: как он помогает снизить налоги
Содержание договора влияет на налоги. Например, если арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам, арендодатель не учитывает их в доходах, что снижает налоговую базу.
Срок аренды тоже имеет значение. Если договор заключён на срок более года, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Арендная плата может делиться на фиксированную и переменную часть. Например, фиксированная сумма покрывает базовые расходы, а переменная зависит от прибыли арендатора. Такой подход снижает налоговую нагрузку в период низких доходов.
Способы снизить НДС
Если владелец работает на ОСНО, он должен платить НДС с арендной платы. Чтобы уменьшить налог, можно использовать вычеты по НДС. Например, если в здании проводится ремонт, НДС, уплаченный поставщикам, можно зачесть. Для этого нужно правильно оформить счета-фактуры и внести их в налоговый учёт.
Иногда выгоднее перевести часть услуг на субподрядчиков, которые работают без НДС, тогда налоговая база снизится. Но такие схемы нужно использовать осторожно, чтобы не вызвать претензий налоговой.
Как не ошибиться при снижении налогов
Снижение налогов должно происходить в рамках закона. Ошибки могут привести к штрафам и дополнительным начислениям. Чтобы этого избежать, нужно:
- Правильно оформлять документы на все расходы.
- Соблюдать сроки подачи отчётности.
- Следить за изменениями в законодательстве.